每经记者：黄婉银 每经编辑：陈梦妤

近期，广州产权交易所挂牌22套广州名校东风东路小学学区房，涉及东风广场、锦城花园两个小区。在这些房源中，锦城花园一套房最低挂牌均价仅约7万元/平方米，而去年10月同面积的二手房成交均价为9万元/平方米。

挂牌转让上述22套房的是国资企业广州轻工国有资产经营管理有限公司（以下简称广州轻工资管），这也不是其第一次转让学区房。

《每日经济新闻》记者了解到，去年5月，广州轻工资管也挂牌转让过一批东风广场二手房，彼时最低挂牌均价9.84万元/平方米。而本次挂牌的东风广场房源中，最低挂牌均价7.2万元/平方米，降幅26.83%。

相比广州，深圳部分老破小学区房跌幅则更加明显。曾经的网红二手小区八卦岭宿舍，因为有“学区、拆迁”加持，在2021年初成交均价普遍超过14万元/平方米。但目前，八卦岭宿舍最近一次的成交价仅约4万元/平方米，较2021年初的跌幅近10万元/平方米。

多位业内人士在接受每经记者采访时表示，学区房整体回落是大趋势，其中一些本身居住属性较差、前几年涨幅过大的学区房大幅下挫，加重了部分业主的出逃情绪。

二手房大盘都在走低

合富研究院报告指出，5月广州全市二手住宅网签量进一步回落至7838套，成交规模处于近一年多来低点。随着教育需求高峰的逐步褪去，越秀区二手网签量连续两个月出现回落，处于近一年来的较低位。

东风广场、锦城花园均位于越秀区，是广州老牌名校的聚集地。东风广场建设有多期，楼龄跨度较大，从1990年-2015年不等。

链家平台成交记录显示，同为1998年建成的约70平方米2室2厅二手房，今年4月成交价为8万元/平方米，而去年同期成交均价为9.78万元/平方米。2004年建成的同一户型二手房，去年3月成交总价768万元，单价11.13万元/平方米；今年4月成交价为628万元，单价8.99万元/平方米，总价跌了140万元。

天河区对口名校华阳小学、广州中学的侨林苑，被市场称为“天河最强学区房”，也在持续回落。同楼龄的112.6平方米户型，今年3月底成交均价去到6.79万元/平方米，较去年同期滑落2.61万元/平方米。这套房应是降价急售，成交周期仅14天。不过，5月11日，该小区成交的最新一套房源均价也只有7.7万元/平方米，较去年同户型跌了3.27万元/平方米。

一家中介机构人士对每经记者表示，广州二手房大盘都在走低，学区房也不例外，但有核心学区优势的还是相对稳一点。

一位对口小北路小学的二手房业主也表示，这两年价格确实回调了一些，电梯房相对楼梯房会好一点。这边还是为学位的刚需家庭比较多，急于换房的不多。

从14万元/平方米跌到约4万元/平方米

深圳的学区房则从2021年底就开始降温，尤其是在推行大学区、调整城市更新政策后，老破小学区房更是出现大幅度回落。

福田和罗湖是深圳老牌名校聚集地，福田还是2023年深圳学区房成交量最多的区域。但乐有家研究中心数据显示，截至2023年底，深圳各区重点学区楼盘价格对比最高点时期的2021年，跌幅都在20%以上，整体回到了2019年-2020年水平。

八卦岭宿舍建于1983年，以30平方米左右的小户型为主，最初主要作为员工宿舍。在旧改预期和名校荔园小学、荔园实验中学落地的双重利好推动下，八卦岭宿舍的房价一度起飞。

2021年3月，八卦岭宿舍成交了多套29平方米房源，均价都在14.3万元/平方米以上，总价都是420万元左右，成交周期8天-14天不等。但2024年以来，该小区成交均价都在4.04万-5.69万元/平方米不等，最近成交的一套27.96平方米户型总价仅113万元，较最高点跌幅超过70%。3月成交的29平方米户型总价仅166万元，较2021年的高点跌了254万元。

深圳淘房前线创始人谢林锋告诉《每日经济新闻》记者，学区房回落的主要原因是市场下行。这一轮调控中，涨幅越大的回落越大，八卦岭宿舍就是典型例子。高峰期因为荔园东校区的利好，面积小、总价低，大家都为学区冲进去，水涨船高，一度成交均价突破14万元/平方米。如今面对市场下行，加之深圳学区房概念弱化、集团化办学普及、本身的老破小属性等等重叠利空冲击，市场纷纷“以价换量”。

同属于八卦岭片区的旭飞华隆园，今年4月的成交均价约4.12万元/平方米，而其2021年成交均价一度去到11.96万元/平方米，相比最高点跌去65.6%。

深圳一家中介机构人士对每经记者表示，学区房整体回落也是大趋势，但八卦岭宿舍跌得最多，和它本身居住属性较差强相关。深圳房价还需要一段时间企稳，很难说老破小学区房已经到了底部。

每日经济新闻

网友看法

1、网友新生活启蒙：应该深刻认识到，房价从天文数字回归是在挤泡沫，而不是什么干掉中产。

2、网友幽默十路：随着生育率下降，幼儿园学生缺口逐年增大，学区房价格长远来看逐渐下跌，读了大学改变命运回报率越来越低

3、网友广州工业向左走向右走：图片评论

4、网友佳佳乐音：八卦岭宿舍区环境特别差，好多房都空着没人租

5、网友Man风铃：现在学区房也是跌落神探了

6、网友欢笑吧：东风广场是轻工囤的房放价低，业主放价很稳定10万+，东风东路小学永远的神[赞]

7、网友忧郁苍穹44162270：当学历越来学不值钱，学区房也将不值钱

8、网友不去哪rt：深圳不是香港，正常市场价8000-9000一平比较合理。

9、网友Secretxxx：房价下跌是脱虚向实

10、网友分秒必争蜻蜓hG：还是太贵，继续跌

11、网友KaKawa：八卦一路那个鹏胜村，好像 2008 年 1.8W/m²，带园岭小学学位。治安很差，经常被盗窃

12、网友N加一：这只是开始，用什么材料建房一平米能花4万？房价下跌今年才是开始

13、网友jvzk：图片评论

14、网友东方奇骥：深圳的学区，比起北上广，就是伪命题

15、网友非凡百灵鸟WPl：前几年买房的，被坑死了

16、网友上善如水XC：83年的破房，还能住几年？现在还4万多，四千估计都算高

17、网友单纯风筝Xm：现在的年轻人用未来作为代价跟资本斗争

18、网友像三毛一样：还高了，应该跌到4000[灵光一闪]

19、网友aqualugia：不是暴跌十万 而是本来就有超过十万的泡沫

20、网友杭州骨哥：住房迟早要回归本该有的属性