记者 辛圆

中国金融四十人论坛（CF40）认为，本轮房地产市场的调整已经接近其实际底部，已经具备了止跌回稳的前提条件，如果宏观政策和行业政策可以更具支持性，有理由认为房地产市场可以实现自发的止跌回稳。

CF40在最新发布的研究报告中指出，自2021年下半年至今，我国房地产市场已经经历了三年的收缩性调整。无论从调整的深度还是持续时间上，都大大超出最初的市场预期。当前看，无论是从供需层面还是国际比较方面，我国房地产市场已具备止跌回稳的前提条件。

首先，从宏观供需来看，2024年1-8月我国新房住宅销售面积为5.1亿平方米，年化销售面积约为7.5亿平方米。“新房需求量已经非常接近最低的潜在需求水平。”CF40指出。

据其研究测算，我国新房需求的“物理底部”约为6亿平方米。该测算结果基于的假设条件之一是，未来一个时期城镇化率每年提高0.5个百分点，而这与我国实际城镇化速度相比是非常保守的。2018年-2023年，我国城镇化率平均每年增长0.99个百分点。因此，如果假设条件稍微放宽，新房需求量的中长期均衡水平实际上要远高于6亿平方米。

其次，CF40提到，对比国际经验来看，我国本轮房地产调整的深度已经足够深，时间也已足够长。上述测算还显示，我国新房销售量较2021年的峰值水平下跌了51.9%，新房销售量已经回调至2007年的水平，从国际上横向比较来看，已经超过国际上房地产危机后新房销售量35.1%的平均降幅。

CF40表示，在房地产市场已具备止跌回稳条件的情况下，如果宏观政策和行业政策可以更具支持性，至少不再对房地产市场起到抑制作用，有理由认为房地产市场可以实现自发的止跌回稳。

不过，报告提到，现实中仍有多重因素对房地产市场持续产生着抑制作用，可能最终导致市场难以实现止跌企稳。

一是房地产企业仍面临来自现金流和债务偿付的双重压力，居民部门仍未恢复对房地产企业的信心；二是名义利率的调整不足导致实际利率偏高，影响居民真实购房需求和相关信贷需求的释放；三是住房供给存在明显空间错配。

另外，CF40强调，房地产周期性的企稳和长期的稳健回稳存在显著区别，把握未来宏观经济运行，仍然需要高度重视房地产周期的长尾效应。房地产周期企稳后的金融风险和财政风险会长期存在。超过40%的房地产泡沫破裂最终引发了系统性银行危机，公共债务占GDP的比重在房地产危机后平均上升25个百分点，而且不会回到危机前的水平。

为有效推动房地产市场止跌回稳，助力经济景气回升，CF40在报告中提出三点建议。

一是借鉴银行业风险处置的经验，从“按项目处置”转向“系统处置”风险房地产企业。首先从房企总部层面入手，对风险房地产企业的资产和负债进行整体性处置，把优质资产和全部负债留在“好房企”中，将不良资产剥离至“坏房企”，同时对“好房企”进行整体性债务重整和注资。

二是进一步落实中央提出的“更有力度的降息”，同时推动住房抵押贷款利率市场化。根据CF40的测算，实际利率每降低1个百分点，就可以带来约2万亿元的非政府部门信贷增量。要想明显改善名义增速预期，需要在半年左右的时间内，分两到三次降低政策利率至少100个基点，并通过降低政策利率带动LPR（贷款市场报价利率）至少下降100个基点。

三是持续推进都市圈同城化建设，遵循“地随人走”的原则，把更多土地资源向人口流入的核心城市和大都市圈配置，同时将分类处置房企的思路与城市特征结合起来，更好实现短期债务处置和长期发展的统筹协调。

网友看法

1、网友张华359：结构性调整到位，三、四线城市到位了，一、二线还有30%的下调空间！

2、网友星际浪子3508：还在幻想，至少还要调整8年以上。看看日本当年房地产调整了30年，美国当年房地产也调整了7、8年。

3、网友咱社区：到不到底部，取决于韭菜还有没有子弹

4、网友洒脱宇宙tf：等到26-27年，才是大面积工抵房上市时间，到时候会比较震撼[震惊][震惊]

5、网友点亮心灯，微光前行：有谁知道这个能定调中国房地产发展的CF40都有谁？

6、网友NJ不想说：接近底部，接近…接近

7、网友醉眼看花：接近底部是不是还没有到底部的意思[捂脸]

8、网友啊海谈教育：感觉高盛预测有含金量，国内专们太水

9、网友正能量小芒果爱生活：他们的特性就是，任何不好的都告诉你要转好了，喊你上车，在车上喊你不要走，股市楼市都一样，永远不会告诉你真的底，实际上说底都说了三四年，也跌了好几年，每年15%亏损没得跑，有的30%都有，现在怨经济不好不消费[我想静静][我想静静]

10、网友起名可不简单：只说接近底部，还是没到底部，还有在底部持续多长时间呢？什么都没说。

11、网友睿智的讲真话：造势改变不了房子过剩的现实。房地产时代一去不返了。

12、网友ananhanc：根本没有到 底部，衡量房子价格标准要根据当地居民收入作为衡量，三线城市3000的工资，房价就不能超过3000一平，否则居民一个月的工资还买不到一平米

13、网友中国酒剑客B：反向指标[吐][吐]

14、网友babyface404：谷底还很深，看明年第一季度的经济数据后再说吧！反正房地产行业不太乐观，现在还幻想房地产暴涨的可以哭了

15、网友雾里看花888：底层人民的收入怎么提高？

16、网友GHB837：说房地产已到底部未免过早。一是情绪仍在日渐垂落，整体经济低落导制人们没有信心，本来脆弱的剩余消费群在这种环境下更加消极；其二是政策缺乏长期稳定使人产生疑虑；其三LPR虽然降到3.6%但仍然处于极高位，按规律应该与房屋租赁费用挂勾并低于租金0.5个百分点，也就是说100万的房子年租金2.5万，则LPR保持2%以上就好，并确定长期稳定有效。随想而已，不确勿喷。

17、网友非凡轮船wc：底在那里[大笑][呲牙]

18、网友上海农场庆丰四队：已经接近，就是没有完全到

19、网友财神到8087：问问广大的人民群众就知道是否底部，估计都盼着继续下跌呢

20、网友19881419890306sr：为资本家站台唱戏