法拍房也拍不动了。这两年，四川明炬律师事务所刑辩中心律师许涵林，亲眼目睹法拍房市场从热到冷、供求关系一夜逆转的过程。她接触和处理过很多与法拍房有关的案例，2021年也买了一套法拍房。

法拍房数量不断增加，背后是无数面临断供的业主：二十几岁的互联网人，几乎0首付上车，失业后差点面临法拍。资金链断裂的包工头被拖欠几百万工程款，获赔贵州郊县10套“烂尾房”，法拍都拍不出去。一家老小六口人，因为给亲戚做担保，唯一住房被法拍，不得不去租房子住。

原本态度强硬的银行也发生了转变，比起强制收回房子拍不出去，不如宽限还贷数额和期限，和业主一起“保”房。打着“保房”旗号的第三方机构，通过灰色手段牟利，将水搅得更浑。

以下是许涵林的自述：

文 | 谢紫怡

编辑 | 张轻松

运营 | 小二郎

暴增的法拍房

作为房地产市场的镜子，法拍房曾是抢手货。

有人愿意溢价几十万、几百万买法拍房，只为绕过限购政策。也有人通过低价捡漏的方式，发掘比二手房还便宜的法拍房。法拍房一度被炒到“限购”。

大概3年前，我看中了一套特别心动的房子。那是锦江边的一套花园房，它有着巨大的屋顶和一个露台，属于某个老牌房地产公司，相当于给员工内购的福利房。我一直记得，和中介一起坐电梯的时候，旁边人看我的眼神就很不对。结果上去之后，一对六七十岁的夫妇，正拿着锄头和铲子在门口挥舞，驱逐每一位过来看房的人。

很明显，老两口并不想失去他们的房子。看到老人如此抗拒，我就放弃了。但像这样的优质房，买家是很多的。最后，房子还是被其他人拍走了，280万，基本上和市场价差不多。房屋最终肯定是被腾退了，只是不知道是以什么样的方式去完成的。

每次想到那对夫妻，我都会觉得有些无奈。那个房子被法拍，是因为他们的儿子做生意，拿房做了担保。一般这样的情况，都是房屋所有者无法偿还债务，债权人便通过法院申请拍卖其名下房产，以收回欠款。

我擅长经济领域的刑事业务，也曾经作为法官助理，在法院轮岗，接触和处理过很多与法拍房有关的案例，2021年也买了一套法拍房。从业这几年，正好见证了法拍房市场从热到冷的变化，整个房地产环境从繁荣到泡沫破裂的过程。

▲ 图 / 视觉中国

最初接触法拍房，主要是经济领域的刑事案件，譬如官员的职务犯罪、经济犯罪，这些案子涉及巨额资产的处置，其中包含很多房产要被执行。而后来更多法拍房的业主，都属于经济状况恶化的普通人。因为无法偿还房贷，或者没有其它资产来抵偿债务，他们的房子便面临着法拍的命运。

我见过很多房子被法拍的业主，他们中有些人表现出了愿赌服输的勇气，也有很多人会感到不甘心，难以理解自己辛苦打拼的房子要被拍卖给别人。特别是一些年纪比较大的人，他们可能只有这一套房，面对法拍的结果，就会觉得司法不公。还有更极端的，会以身体问题或其他理由，选择拒绝搬离，赖在房子里不走。

在法院轮岗时，我接触过一些法拍房的案例咨询。最让我印象深刻的是有一家老小六口人，丈夫是会计，妻子是文员，结果妻子失业，他们的房子即将要断贷了。同时他们还给亲戚做了担保，房子被二次抵押，对方做生意失败，欠下一百多万的账，拿的是他们的房产做的抵押。就这样，他们欠下两家银行的钱，只能通过拍卖房子去还债。

那位妻子满脸憔悴，来法院向我求情，说他们只有一套房，而且贷款本来都快还清了。他们没有想到，只是纯给亲戚帮忙，结果会落到连房子都没有的境地。我安慰她，告诉他们不会无家可归。最后，那套房拍了60万。除了要还给银行的钱，法院还为他们申请了租房补助，预留了他们一家人8年的租房租金。

在法拍房的交易中，法院是一个居中的官方处置者角色，前期的诉讼环节，法院会根据起诉审查案件，作出判决或裁定，到了执行阶段，就是负责走拍卖程序。法院一般会和一些专业平台合作，比如对房子的定价，会找淘宝、京东旗下的评估机构做评估价值报告，会评估地段和新旧程度，参考的也是同一地区的市场价格和房屋的实际情况。交易完成之后，房屋的腾退，便由法院的执行局去负责。

▲ 图 / 视觉中国

法拍房越来越多了。我看到一个今年1-5月，全国各城市的法拍房数据，成都的法拍房挂拍数有9580套，位于全国第二。在成都，今年法拍房的平均折扣率是73.45%，成交率只有26.32%，流拍率也达到了73.68%。这意味着，法拍房的市场行情已经很低迷了。

随着法拍房数量暴增，对律师的需求增多，现在处理的方式也发生了变化。律所和一些本地银行有业务合作，平常就会接银行的代理，也就是帮银行去起诉断供者。另一方面，律师也接起了大量的咨询，业主们希望获得“保房”的对策。银行也会觉得收回来的法拍房不好卖，比较倾向于业主能继续还债。

这是一个很有意思的变化，以前银行硬气的时候，我们律所的专门团队一个月会批量处理上千份对业主的起诉状。而现在，银行想尽快回笼现金，也会放下身段，希望业主不要断供，就开始用更柔和的方式去协商和调解。通俗来说，如果客户有还款的诚意和能力，银行是有政策去减免利息的。

可我还是见证了很多“躺平”的断供人。房价火热的时候，大家都有一种追高的心态，愿意去保住房子，守住值钱的资产。现在房地产不景气，有的人就直接摆烂，觉得什么都无所谓了。因为怎么样都还不上那个钱，甚至连房子被法拍了，都还不够还银行的贷款。

挣扎的断供人

就在2022年以前，成都楼市的热度还很高，很多收入稳定、对未来预期良好的人，愿意加杠杆买房。然而，市场发生变化。他们突然发现，房产价值缩水了，还有人面临经济困境，连贷款都还不起了。

大概在疫情后，断供潮就这样开始了。如果给这群房子面临法拍的人做一个分类，大部分还是做生意失败，以及失业的人。还有的是给亲友做了担保，因为别人生意失败，自己受到牵连。也有一些用高杠杆炒房投资，结果拆东墙补西墙，倒来倒去，现金流断裂，把房子砸手上的人 。

或许，成都也是全国其他城市的缩影。网友调侃接孙悟空来了都要打500个电话才准走，这是在说很多人干的都是电话销售一类的工作。

成都的工资水平不高，本地的就业市场没那么景气，再加上收入下降、失业增多，好像大家的生活突然都变得困难了。

▲ 图 / 视觉中国

有很多互联网行业、芯片行业，或者做教培的，他们曾经有比较高的工资，早年买的也是很好的房子，但因为突然失业，难以找到匹配的工作，沉重的房贷压得他们喘不过气来。在没有其他储蓄的情况下，一旦停贷超过时限，银行就会启动法拍程序了。

我有一个二十多岁的朋友，研究生应届毕业即进入了让人羡慕的互联网“大厂”，年薪三十多万。他挑中了成都南边地段比较好的，130平方米的二手房，大概300万左右。当时也是加杠杆比较多，一开始买的时候，就用了很低的首付，月供超过1万5。本来蛮有信心的，结果公司变动，他被裁员了，年轻人也没那么多的存钱规划，房贷还不上了。

他特别着急，差点就打算放弃那个房子了。欠着那么多钱，要么就借亲戚朋友的，要么就继续借银行的。后面，他还是觉得信誉比较重要，而且那套房子的保值空间还是有的，所以就以借新还旧的方式，再找其他银行借钱来还贷款，以这样的方式撑了一段时间。过了几个月，他还是找到了新的工作。

像这种接受过良好教育、有体面工作的人，其实算是抗压比较强的，不至于沦落到很差的境地。但事实上，银行起诉的断供者中，一大部分被告都不会应诉，也不会来参加庭审。因为他们真的没办法还钱，更加请不起律师。他们没有名字，没有面目。我也没有机会接触到他们，没办法了解他们的人生。我觉得这才是最普遍的现象，越是比较底层的人群，越是不被看见，一旦遇到困难，他们毫无还手之力。

房价下跌，有时，甚至连房子被法拍了，都还不够还银行的贷款。一个被法拍的房子，本来算不上是特别优质的资产，一拍的估价是打个八折，到了二拍，价格就打到了六折，如果两次都流拍，被变卖就是五折销售。这么低的折扣，多少人能承受得起？

曾经，家家户户都考虑买房，大家都相信，房子是个稳赚不赔的买卖。现在，这个信念已经破碎了。

▲ 图 / 视觉中国

房地产整体都在垮，连带着多少人的积蓄打了水漂。我有一个广东的当事人，花一百多万，买了眉山天府新区的旅居房。眉山天府新区是四川省规划的两大天府新区之一，与成都天府新区并列，当时吸引了很多投资者的目光。那个地方地价本身很便宜，房地产商都跑去开发，各种营销和宣传推广特别起劲，很多外地人一下飞机，就被车接车送地拉去看房，房价一度被炒到了一两万一平方米。

那个地方其实是眉山市仁寿县，它紧挨着成都的天府大道南延线。这条笔直的大道是全亚洲最长的城市中轴线，从成都的天府广场一直贯穿到眉山。它的卖点是离成都兴隆湖很近，交通方便，但很多外地人买了才知道，住在眉山天府新区，开车去成都主城区都要一个半小时。兴隆湖虽然号称成都的“未来中心”，但是在大部分的时间里，旅居的人们并不常往那里去。

现在，当地的房子跌到了4000到6000一平方米，基本是卖都卖不出去了。甚至搜索那里的法拍房，60-80平方米的房子，起拍价低到了十几、二十几万。

就像日本的经济泡沫，从当年的疯狂买房到现在的一地落寞，代表的其实并不是买房决定有什么失误，反而是所有的风险都让个人去承担了。普通人断供断贷是最惨的。我们国家还没有推广个人破产制度，哪怕你不要房子了，债都是自己的。债权人的利益是被保护的，欠钱就是要还。借钱来买的房子，不管房价被打了几折，该还银行多少钱都要还。这套房子卖了之后，如果还欠着银行，可能还会执行你别的财产。

我在法院轮岗的时候，有一位五十多岁的阿姨，从内蒙古坐了一天多的绿皮火车，到了就直接在窗口哭。她是退休教师，因为做生意欠了些债，成了失信被执行人。阿姨抱着一堆材料，说她的微信、支付宝、社保卡都被冻了，导致就医很困难。当了“老赖”就寸步难行，她希望去找那些生意的合作方要钱，留足一点基本的生活费和交通费。后来，她的宽限申请被同意了。

社会应该建立更有效的风险分担机制，保护个人免受系统性风险的冲击。至少，得让那些真正诚实守信，愿意再用努力和劳动拼搏的人，可以有机会东山再起，去消掉那些债。一个好的信号是，深圳试点个人破产制度已经有三年了。相信慢慢的，全国也会谨慎地推广起来。

▲ 图 / 视觉中国

现在银行对于那些断供的人，其实也倾向于“保房”了。债权人和债务人之间，一切都是可以坐下来谈的。我有一个亲戚，曾经是包工头，因为得了肿瘤，看病了花了两三百万，实在是因病致贫。不幸的是，开发商还欠着他几百万的工程款，但开发商也没有钱了，就抵给了他10套贵州兴义市偏远郊县的步梯房。

这种房子相当于是水泥废品，不仅烂尾，还无法过户，连法拍都拍不出去。一百多平方米的房子，市场价值按60万来算，法拍卖四十多万，到二拍都流拍了。这种房子的产权有点问题，再便宜也难卖。

这样的窘境下，他做工程，本身也欠着银行的经营贷，就还不上钱了。所以他唯一的住房也将被拍卖了。我和银行的业务员去谈的时候，银行考虑到他的特殊情况，愿意免掉他的全部利息，只用偿还本金，他们给出了每个月一两千的最低限度。

银行的债可以慢慢还，医疗费又不可能停，但凡有一点点钱还是得续命。如果将来仍然还不上的话，那个房子就还是避免不了被执行的命运。

“保房”机构，利用灰色手段牟利

刚开始，法拍房不是那么知名。网络上披露的信息还比较封闭，现实中只有具有侦查资源的部门，像公安、法院，检察院的工作人员，才有机会接触到法拍房的信息。所以一般来说，都是那些有资金，刚好又有点政府关系的人，可以拿法拍房做一些低买高卖的生意。

2016年，成都开启了房屋限购政策，那正是房价飞涨的年代。也是从那时开始，不在限购名册的法拍房，迎来了它的春天。

房子不仅仅是居住空间，它还关联着一系列的权益，譬如落户资格和教育资源。人们购买法拍房，可以很快获得成都的房产，获得户口和子女入学等隐藏价值。而且法拍房的好处是，在拍下来的那一刻，房子的物权就已经属于你了，能够很快拿到房产证。

为了绕开限购，总有人愿意多花钱，这也导致当时法拍房溢价严重。我有一个朋友，就花一千万买了一个法拍房当婚房，我们都戏称那是“千万豪宅”。事实上，那个房子就是溢价大概20%成交的。有一些成都的网红楼盘，也通过法拍的方式突破限价，把房子卖到高价。

那几年，法拍房愈演愈烈，有人为了卖房，不惜以虚假诉讼的方式，比如假装欠钱不还，把自己的房子变成法拍房，再找亲友抬一抬价，卖出比市场高30%、50%的价格，谋取几十万、上百万的溢价。

▲ 图 / 视觉中国

这让法院也很头疼。估计也是基于这些方面的考虑，2021年3月22日，成都的法拍房也加入了限购。

有意思的是，法拍房火热的时候，衍生了一些为买家服务的辅拍机构，他们最有“价值”的服务就是腾退，我听说，他们会直接派5个大汉去别人家，用很社会化的方式劝退那些赖着不走的人。辅拍机构曾经赚得盆满钵满，在法拍房加入限购后，他们的宣传点就从以前的“不限购”，变成了“价格低”。

而现在，法拍房供求关系发生了很大的变化。“卖方”那边，也出现了专门的第三方机构，即一些帮忙做债务规划的法律咨询公司。他们打着帮业主保房的旗号，会做一些我们律师都没办法想象到的业务。

比如说跟银行协商还债，就是用一些手段去骚扰银行，举报和银行合作的借贷公司。因为一些小贷公司本身放贷就有问题，再加上银行也不愿意惹麻烦，内部政策也希望回笼资金，就会作出一些让步。我还听说过有些比较过分的保房手段，就是请艾滋病人到里面住着。其实如果真要传播疾病，还面临刑事责任。

在法拍领域，像辅拍机构和法律咨询公司这样的第三方、第四方的加入，会让局势变得复杂，把这个水搅得更浑了。说到底，他们都是利用信息差来挣钱的，既然有信息差，必然就存在制造信息壁垒，或者哄骗等方式。

那些面临断供的业主，本可以自己去与银行协商，商量如何减少利息，或者延长还款时间的。但法律咨询公司看到这些痛点，假装自己有特殊的关系和能力，承诺能够成功谈判，这一点深得当事人的内心。但其实，他们就是用骚扰银行的那些手段，把利息减免下来，然后再拿业主一定额度的钱。

买法拍房的人

这一行的水太深了。律师一般都不会轻易去碰法拍房，更别说普通人了。

有的断得不彻底的房子，会涉及到与原来业主的艰难交涉。毕竟对咱们来说，买个房子是要去住，但是对人家来说，如果失去了全部的希望，他非得要赖着你的话，这个就很麻烦。有一些房子，买来之后才知道产权有瑕疵。我之前还碰到过欠了10年水电费的案例。

我是2021年买的法拍房。那个时候我刚刚研究生毕业，原本优先考虑政府的人才房，那时都在捂盘，开发商觉得开盘越晚，抢得越多。我心态比较着急，就开始挑法拍房了。

购买过程十分耗费心力，漫长而又充满意外。我大概追了三十多套法拍的房子，中间会有很多人和我一起竞拍，大家都是抱着捡便宜的心态。我记得，我看的好几套很心动的房子，最后都被撤回去了，因为特别优质的房产，还是会有人愿意守住的。

▲ 图 / 视觉中国

在竞拍时，每个人心里都有一个底线价格。但这个东西就像赌博一样，在很多人都在出价抢房子的情况下，是会有点上头的。不到最后一刻，你也不知道还会不会有人继续加价。一个起拍价20、30万的房子，反而因为它价格低，造成一种哄抢。如果有人不理智，一直把价格往上抬，最后拍到80万、100万都是有可能的。

我最后买成的那套房，一开始的二十多人报名，到最后只剩下三个人一起角逐。我们都是以最小的单位，5000块一次，这样去加价。我猜对面是一位大哥，一下子加了1万，我就觉得他有点冲动，赌性上来了。说实话，他加的是1万，又不是加10万，这个价格不会吓到我，反而抬高了价格，大家都得不到好处。

我的策略是，每次都按最低价去加。而且我加价的方式可能让对方生气，都是踩在倒计时最后几秒。对方以为我要放弃了，但在倒计时结束前，我却紧追不舍。那次拍卖，后面几次竞价时，那套房子的价格已经追到我的临界点，快达到90%的折扣了。如果再继续抬价的话，我可能就撑不住了。

好在，在我最后一次加价5000块后，屏幕背后的另外两个人都放弃了。

房子竟然被我拍下来了。那天，我正好在朋友家，心里还是很难确定，好像就要跟那个陌生的地方产生一种连接了，我跟家人发了个消息，告诉他们房子买到了，但还是觉得有一点恍惚。一百多万，这是我在淘宝上花过的最大一笔钱了。

▲ 拿到房产证。图 / 受访者提供

那套房子是在法拍房限购之后买的，最后算起来，还是比市面价低了二三十万，折扣率大概是89折。但刚买完房子，我就去了攀枝花行政学院。那一年，房价已经有些稳不住，其实我是可以等一段时间再买房的。所以现在想起来，还是会有一点点遗憾，隐约觉得如果再往后面一点买，是不是可以省下更多钱？

很难说，法拍房值不值得抄底。到现在，我也还会上法拍房的首页去刷一刷，我看成都现在的法拍房，折扣差不多是7折。一些老小区的房子，甚至打到了5折。即便是这样，法拍房也属于一个冷清的局面。前几天，我刷到一个68平方米、位于双地铁口的房子，原本一百多万，现在打折到了60万。这种在以前非常抢手的房子，现在一拍都流拍了。

房子的价值，这个东西是看不见摸不着的。或许，买房没有刚需，住房才是。后面，我因为工作的变动，又回到了成都。拥有属于自己的房产，确实也会让我在城市里有一种特殊的归属感。

▲ 图 / 视觉中国

谁知道呢。过去几年，成都还有很多烂尾楼被法拍，因为开发商欠银行钱，所以把业主的房子抵押了出去。现在，政府实施保交政策，终于推动房子去破产重整。有房的人可以住回自己的房子，断供的人也有机会去协商还债，想买房的人还有时间去等待和考虑。让市场冷静下来，这或许是件好事。

其实谈到法拍房，看到那么多陷深陷债务的人，失去工作的人，以及不敢买房的人，感觉大家就像被困在这儿了。如果所有人都停下来，变得畏畏缩缩了，社会财富没有在这个过程中增值，这是一件很遗憾的事情。市场还是需要流动起来，这需要整个社会的联动。

网友看法

1、网友丽215102486：现在炒房很多都烂在手上，二手房根本卖不出去，法拍房变卖也卖不出去，年轻人又不愿意生小孩，要住的房基本都不缺房住。刚需的零首付也不愿意买，毕竟每个月都要供房。

2、网友为爱加冕新申珠宝：新的四座大山，教育，住房，养老，医疗[捂脸]

3、网友爱吃带肉小饺子：2015年90万买的，现在80万卖不出去

4、网友你好、：拿先手的庄家都套现走了，高位接盘的小散欲哭无泪，割肉都不一定能离场，上船容易下船难啊、独苗零零后好几套房往下没人割了[泪奔][泪奔]

5、网友零度顶峰Ci6L：良性循环停止，恶性循环猛增，百姓苦，百姓难，打掉牙齿肚里咽。[祈祷][祈祷]

6、网友5240042：现在房产买卖都是真的吗？贷款最终能收回吗？尤其是二手房，别像美国一样引起次贷危机

7、网友80后俩娃妈-2024加油：太乐观造成的，杠杆太高了。我认为买房至少要付百分之50的首付，攒够首付再买，最好首付能在百分之60 以上，月供压力小一些，就算工作有变动，收入减少，因为月供少也不容易断供。我们的房子现在月供1800多，还在攒钱，明年再提前还一部分，希望早点儿还清房贷。

8、网友咖啡真是苦苦：楼价这么高原因最大是地价太高了，最可怕的是拿地质押贷款。[捂脸][捂脸]

9、网友李道符：这也是没办法的事情连嘴上都顾不上了，还要那套烂房子干什么呢？，而且这房子本来就是个住的东西一套水泥弄成的而且还弄了那么高的价钱，脱离了本质，他就必然要遭反噬只能说房地产和银行活该了

10、网友风趣世懂：银行就想着老百姓的钱，不想着监管开发商

11、网友有生之年看心情更新：我感觉，银行做不到给开发商放贷监管，就有点像米国次贷危机

12、网友天天财经：法拍房越多，说明房地产问题越严重。

13、网友史不去：今天能生存已经是目前最大愿望，首付最低越麻烦，受益是银行。

14、网友三年奋斗梦Mr吴：弄着老百姓可劲割吧，看到最后谁能好过。

15、网友广州高佳文律师：年轻人好难[酷拽]

16、网友雨星07：知道银行怎么会转变的？因为摆烂的人越来越多了啊！韭菜们说割吧割吧，我 不再生长了，所以这一刀等长起来了再割

17、网友雪拥边关：一套房就是一座山，心酸！

18、网友北京老破小：利率为零会怎么样？[我想静静][我想静静][我想静静]

19、网友春不晚秋意浓：最不应该贷款买房！

20、网友烦人22：只管吸血，