文：任泽平团队

导读

当前的房地产形势可以概括为：政策环境已接近2014年最宽松阶段，但形势严峻性为1998年房改以来之最，已经严重拖累中国经济、就业、地方财政和金融稳定全局，这是周期性和政策性因素叠加的结果，需要采取更大力度的救市措施，否则存在落入日本“失去三十年”陷阱的风险。但办法总比困难多，只要采取实质有力措施，中国房地产还有较大发展空间。

2024年上半年我国各级政府部门积极优化楼市政策，力促房地产市场平稳运行，尤其在经营性物业贷、调降房贷利率、降低购房首付等政策方向发力，同时上海、广州、杭州、西安等城市放松限购。截至年中，政策环境已接近2014年最宽松阶段。

但地产行业表现不佳，主要受限于三大因素：1）金融机构对涉房类信贷仍持偏谨慎态度，各类房企合理融资需求落地难；2）需求端疲弱，房地产处于周期筑底阶段，资产价格预期下降，叠加居民收入预期下行；3）部分城市房地产项目纾困进度较慢，拖累信心恢复。

房地产是第一大支柱行业，关系六十多个上下游行业、几千万人就业，同时房地产是居民最大财富，关系消费信心。房地产稳，则经济稳，就业稳。

当前房地产市场供求关系发生重大变化，2024年下半年房地产形势如何？如何破局？我们对2024年下半年房地产市场进行了情景分析。中性情景下：2024年底，商品房销售面积同比-17.1%；新开工面积同比-19.3%；竣工面积同比-17.9%；开发投资额受销售、融资复苏进度制约，预计同比-9.1%。

我们认为中国房地产市场仍有需求空间，如果措施有力，中国不会重演日本“失去的三十年”，因为我国未来城市化、改善型、城市更新等还有很大空间，但是需要尽快促进软着陆，推出新模式，作为周期之母房地产稳则经济稳。

短期看，下半年需要更大力度的增量政策，扭转当前的严峻局面，三招可救地产：

1）组建3万亿以上的大型住房银行，利率要低、期限要长、规模要大，收购开发商的土地和商品房库存，用于租赁房保障房，一举多得，解决地方财政、开发商现金流、居民“烂尾楼”的问题，同时解决新市民的住房保障体系，将起到各界拍手叫好的效果；

2）全面取消限购，回归市场化，释放刚需和改善型需求，一线城市应抢抓“金九银十”的时间窗口率先放开郊区和大户型限购以提振人气；

3）持续降息，包括降低二套房存量房贷利率，通过降准降低银行负债成本。此外，还可以考虑完善多孩家庭购房支持政策。

长期看，以“城市群战略、金融稳定、人地挂钩、房地产税和租购并举”为核心加快构建房地产新模式。

如果采取长短相结合的有力措施，有望促进房地产软着陆，为中国经济复苏和就业贡献力量。

目录

1 形势：房地产市场仍处筑底阶段，第一大支柱产业拖累经济恢复和地方财政2 政策：下半年政策表述积极，储备并适时推出新一批增量政策3 预测：2024年下半年房地产市场情景分析4 救楼市的必要性：房地产是国民经济的第一大支柱，稳地产能稳经济、稳就业5 短期三招可救地产

正文

1 形势：房地产市场仍处筑底阶段，第一大支柱产业拖累经济恢复和地方财政

2024年上半年全国楼市延续调整，政策持续松绑，重点指标降幅持续收窄但房地产成交恢复进程仍相对缓慢，主因为居民房价、收入预期偏弱、库存持续累积等。

新房销售方面，短期居民购房信心和能力暂未恢复，市场仍处筑底阶段。根据国家统计局数据，2024年1-6月全国商品房累计销售面积4.8亿平米，同比下降19.0%，降幅相比5月末收窄1.3个百分点；全国商品房销售金额累计4.7万亿，同比下降25.0%，降幅也较上月末收窄2.9个百分点。从百强房企看，2024年1-6月百强房企销售总额为2.1万亿元，同比下降41.6%，降幅较上月继续收窄3.8个百分点。百强房企的销售操盘金额门槛较去年同期降低41.4%至33.2亿元。二手房销售方面，二手房市场复苏信号明显优于新房市场。根据我们监测，2024年1-6月重点17城二手房共成交4082.6万平，较去年同期下降12.6%，降幅较上月收窄了4.2个百分点。从单月看，2024年6月监测重点17城二手住宅成交750.9万平，环比上升0.2%，同比上升12.9%。6月二手房成交表现突出，环同比均正增长，且同比结束“四连跌”转正，同比增幅创年内成交新高。当前二手房分流住房需求，是政策、周期等多因素催化下的短期现象。根据中指院数据，从占比上看，2024年1-6月二手房销售面积占总销售面积的比重为26.3%，较2023年全年提升3.8个百分点。近三年来6月份国内商品住宅现房销售面积占比逐步提升，2022年6月二手房销售占比仅为15.7%。二手房分流新房需求主要原因是：1）5.17楼市“一揽子”政策落地后，核心一二线城市纷纷跟进落地，部分政策直指二手房（如：非沪籍单身购买二手房范围扩大至外环内）政策效果逐渐显现；2）居民改善住房品质的意愿增强，卖旧才能买新，居民由需求方转为供给方，二手房挂牌量持续上行。3）二手房市场处于以价换量阶段，叠加无交付担忧，核心区域的二手房更受青睐。价格方面，2024年上半年70个大中城市新建商品住宅销售价格环比增速持续为负，新房价格仍在筑底阶段。根据国家统计局数据，2024年6月，一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.5%，降幅比上月收窄0.2个百分点。北京、广州和深圳分别下降0.6%、1.2%和0.7%，上海上涨0.4%。二线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.7%，降幅与上月相同。三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.6%，降幅比上月收窄0.2个百分点，是2024年上半年的首次降幅收窄。

库存方面，2024年上半年我国房地产行业面临“存量房产消化”问题，6月国常会明确提出“去库存”以来，政策效果稍有显现。截至2024年6月30日，我国14个样本城市待售面积合计8147.3万平，同比增长0.8%；去化周期平均15.2个月，同比增长了4.8个月。从重点城市看，截至2024年6月30日，北上广深去化周期分别为26.6、8.1、18.4、21.1个月，除上海外三城去化周期处较高水平。环比5月同期分别变化了+0.92、+0.26、-2.54、-2.34个月，可见5.17新政后各地方新政跟随释放，对广州、深圳库存去化有一定帮助。同比去年，北上广深去化周期分别变化了+10.64、+3.88、+3.41、+7.71个月，一线城市库存整体情况仍需去化，全面放松依旧是大势所趋。

2 政策：下半年政策表述积极，储备并适时推出新一批增量政策

2.1 宏观经济政策：下半年改革发展稳定任务很重，宏观政策要持续用力、更加给力

宏观经济方面，2024年上半年受制于严峻外部环境，我国经济修复步伐放缓，政策仍有发力空间；2024年上半年我国GDP同比增长5.0%；其中二季度实际GDP同比增长4.7%，增速比一季度有所回落。

三中全会对宏观政策表述积极，7月召开政治局会议，表述更为积极：“下半年改革发展稳定任务很重”，“宏观政策要持续用力、更加给力”，“及早储备并适时推出一批增量政策举措”。新旧动能转换阶段，仍需要保持一定的经济增速，在发展中解决问题。建议继续降准降息，降低实际利率。大国货币政策应以我为主，稳经济、稳就业是第一目标，不用担心汇率掣肘和长债利率过低。经济转暖后，汇率和利率自然恢复到正常区间；2024年下半年，可通过

网友看法

1、网友星城房语：降房价是第一要务

2、网友神秘漂流瓶NY：任泽平不可信，是伪经济学家。当时拿的是世界第一的天价报酬却把恒大送进了地狱，

3、网友老的子：已经掉进去了，还想避免！

4、网友烤全羊肉666：如果任泽平的话可信，恒大，许家印就不会是现在的结果了[灵光一闪]

5、网友淡定生活家KJ：北京上海的楼市泡沫太大了，未来下跌的空间一旦打开，将会让很多人措手不及[玫瑰][玫瑰]

6、网友途说闲话：够用60年的房产，关系着60个上下游生产企业。60个生产企业供一个够用60年消费群体。

7、网友我是依依：他在恒大出不少骚注意，毫发无损！

8、网友思义顾：中国一部分人步入老龄化，一部分青年人进入躺平化，还谈什么房价，过5至10年，鬼城遍地。

9、网友勇者原野ZV：凭什么让国家救市？凭什么拿纳税人的钱去就救资本家？房价还有很大的下降空间，降到合理价位老百姓自然会为其买单。

10、网友加哥46：是伪经济学家，拿恒大天价报酬却把恒大送进地狱，应该把他捉拿归案

11、网友阳光之下：如何避免，就是快刀斩乱麻， 1.立马降价。 2.以前房贷免除利息只还本金即可。 3.开启征资金收离境税30%。弃国籍税，征收额度为80%

12、网友jaking_cheung：发展经济是要发展附加值高的高科技产品，不是钢筋水泥！

13、网友我色我摄：就一招就够了！恢复和强调房子的资产属性，评估价上调，抵押融资交易更加便利！[灵光一闪]

14、网友直率可乐aO：你把房地产说是第一大支柱产业，实业经济是第几大产业？不要再鼓吹了！房地产的属性上层说的很清楚了！将来就是要逐渐平稳落地就好了，还是要大力支持发展实体经济才是发展战略出路！

15、网友桂子飘香44：是专家手中房子太多，急需脱手，所以拼命鼓吹房地产吗？先让百姓收入提高一点吧

16、网友嘿嘿哈哈biubiu：县城十万一平才合理，这样经济就会起飞

17、网友靓仔鱼523：[祝福][祝福][祝福]说说恒大的事吧

18、网友天中净水哥：成立一个3万亿房地产银行，专门收购闲置土地没烂尾楼等问题房地产是一个全新理念，算是化解房地产危机的良方，应予以研究和重视！

19、网友我自随风：经济什么时候脱离地产？这几十年耽误再这上面的时间和金钱还少吗

20、网友一米阳光@：通过这件事，政府应深刻反思过度行政干预的严重危害