“一鼓作气，一年还了50多万元的房贷，省下（这部分本金）约4.5%的利息成本，不比理财香？”深圳一名购房者元粒（化名）在某社交平台上晒出自己的还贷记录。

与元粒一样的购房者不在少数。近期，在存量房贷与新发房贷利率差较大、资产荒势头持续的背景下，提前还贷现象热度不减。中金公司近期统计数据显示，目前银行按揭早偿率在14%左右。

市场也开始流传存量房贷即将调降的传闻。有业内人士认为，结合今年最新的房贷政策和利率变化，存在再度调降存量房贷利率的可能性。如存量按揭利率调整或对银行息差形成影响，不过假设负债成本同步调整，预计对于息差总体影响中性。

有高位购房者一年多次提前还贷

楼市“5·17新政”后，存量房贷与新发房贷的利率差重回高位。

中金公司银行业分析师林英奇表示，根据央行数据，截至6月新发放房贷利率为3.45%，如果考虑7月的LPR下调，估计新发放利率在3.35%左右，相比2023年12月的3.97%下行62BP（基点），而存量按揭利率下调幅度仅为35BP。据此测算，存量房贷利率和新增房贷利率的利差再度回到约60～70BP的高位。

部分城市的利差可能更大。据广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉统计，2019年10月～2022年5月，北京、上海、深圳、厦门几个重点城市首套房贷利率普遍在4.8%～5.2%之间，比现在增量首套房贷高出约150BP。

“在调降存量房贷利率政策未落实之前，新增个人住房贷款利率下降引发居民进行贷款置换，导致早偿率上升。”国泰君安在近期研报中指出。

与此同时，去年10月至今，存款利率调降、长期国债指导、大额存单停售、手工补息治理等事件加剧了居民“高收益资产荒”。

利差增大、“资产荒”加剧助推提前还贷现象持续。

部分存量房贷仍处高位的购房者年内已多次提前还贷。元粒将提前还贷称为“自救”。他给记者算了一笔账，他在2020年高位购房，目前房贷利率为LPR+30BP（4.5%，LPR年初为4.2%，未到重定价周期）。自己近一年理财、基金的综合收益率是3%。中间利差大，提前还贷基本成为必然选择。

“目前新发房贷利率是3.5%，我们则是4.5%，心理落差真的太大了。”元粒提到，今年他已经申请提前还贷两次合计50多万元，争取明年根据工资发放的节奏再还几十万元，减轻下利息成本。

也有购房者更为冒险，通过经营贷转贷进行提前还贷。一名不愿透露姓名的深圳购房者介绍，他办了一笔10万元的消费贷、一笔40万元的抵押经营贷，把利率为4.2%的按揭全还了。

“办经营贷和消费贷前期压力大，但实际利息减少了，想趁着40岁前告别‘房奴’生涯。周围很多目前经济实力还可以的朋友都是这么打算的。”他说。不过，据记者了解，目前使用消费贷和经营贷置换按揭或涉及违规，背后存在多重风险。

中金公司近期统计数据显示，目前银行按揭早偿率仍位于14%左右的高位，并且可能存在使用消费贷和经营贷置换按揭的空间。

（图片来源：中金公司研报）

从A股上市公司半年报中也可窥见端倪。财报显示，截至第二季度末，六大国有银行合计个人住房贷款余额为25.49万亿元，较年初减少3254.71亿元。

中国人民银行近期披露的数据进一步印证了这一趋势。今年第二季度末，个人住房贷款余额为37.79万亿元，同比下降2.1%。

存量房贷利率能否再调降？

提前还贷升温背景下，近期关于存量房贷调降的传闻四起。

不过，第一财经记者向多位银行内部人士求证，均表示目前不知情。

传闻背后，存量房贷利率是否还有再次调降的可能？

“结合今年最新的房贷政策和利率变化，再度调降存量房贷利率可能性确实存在。”天风证券固定收益研究首席分析师孙彬彬认为，2023年8月调降存量房贷利率惠及的广度和幅度不可谓不大，但还有进一步调降的空间。一方面，去年的政策仅涉及首套房贷，不涉及二套房；另一方面，此前调整仅要求调降时不低于原贷款发放时各地最低的利率下限。

政策面上看，今年4月政治局会议明确，结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施。

对于调降方式，部分机构人士认为开放转按揭的可能性不大，可能会直接降低存量按揭加点，整体利率调降幅度可能为55BP或80BP。

“房贷存量降息有可能，但不一定允许转按揭，更有可能是降低存量按揭加点。”浙商证券银行业首席分析师梁凤洁认为，转按揭，相当于原先在A银行贷款的居民，可以在B银行以最新利率贷款来置换原先贷款，涉及跨行合作等，流程复杂，且在当前按揭需求疲弱的背景下，放开后，可能会造成银行恶性竞争。

林英奇也持类似观点。他认为，是否重新放开转按揭、转按揭的范围（是否包括二套房）、银行在同业竞争的环境下是否自主下调房贷利率仍有不确定性。

假设存量房贷利率再次调降，幅度会有多大？孙彬彬认为有两种测算逻辑。一是按照央行公布的前期存量房贷利率4.27%，压缩至今年二季度新增住房贷款加权平均利率3.45%，则可以压缩82BP，对应每年减少借款人利息支出约3100亿元。

另一种测算方法是以披露今年上半年存量中长期个人贷款年化平均收益率的交通银行为例，该利率约为4.0%，降至新增房贷加权平均利率3.45%，约压缩55BP，对应每年减少借款人利息支出约2100亿元。

值得注意的是，机构普遍认为，存量按揭利率调整会对银行息差形成影响，大概率会配套政策进一步降低存款成本。

林英奇认为，虽然存量按揭利率的可能调整对银行息差形成影响，国有大行按揭占比高于中小银行，受存量按揭利率调整的影响更大。但假设负债成本同步调整，预计对于息差的总体影响是中性的。

他进一步补充，实际上，即使不调整存量按揭利率，居民可能仍在通过提前还贷、经营消费贷置换等方式对银行息差形成压力。

梁凤洁认为，考虑商业银行息差压力较大，监管表示需保持商业银行合理利润和净息差水平。若降按揭存量利率，预计大概率配套降存款成本，以对冲银行息差压力。

“调降存量房贷利率可能无法完全缓释‘提前还贷’压力，因为后者的根源在于社会投资回报率降低。”孙彬彬认为，从机构行为角度考虑，存量房贷利率调降，一定程度上影响银行存量业务，可能进一步加大资产荒和利润荒。

(本文来自第一财经)

网友看法

1、网友近者勇也：18年上车，已经高息还了5年了，绝大多数还款都是利息，银行也该赚够了！！！

2、网友潇洒风铃Ch：你以为你买了房子就是你的了[捂脸]，左右两边都是邻居的墙，上面是邻居的地板，下面是邻居的房顶，那个是你的，你动动试试，你就买了个中间的空气[呲牙]

3、网友随性自由的饼干Kj：月底上车，大怨种不和你门玩了

4、网友观棋不语34：去年到现在还了50了。预约十月一号还35结束。5.54上车的。不和你们玩了[捂脸]

5、网友闲人三六九：针对还贷超过十年的，可以出个政策，把后期利息进行有诚意的减免，比什么政策都要好

6、网友归飞：深圳4.5%路过，多存钱提前还拉

7、网友金融圈干货分享：存款利率已经大幅下调，贷款利率不调，势必造成大量提前还款

8、网友正义凛然海燕s：我不知道消费贷还房贷哪里能违规？我合法贷款，合法还贷，怎样就违规了？如果说银行少挣了我相信，但国家不能这样偏袒银行

9、网友Sunshine78624365：借了70要还140，还了6年了利息占90%

10、网友阿旺严选：存量房贷应该降到3%以下

11、网友天天看影音：利率就不该区分新房和存量房，一起降才好

12、网友自若小红花u：提前还贷一个是对未来的经济收入悲观，害怕后面断贷。 第二个是房贷利率太高，前面不觉得，现在很多人算清楚了

13、网友Cody32230040895：已经申请了杭州银行的提前还贷，一次性还清20万，银行审核中。。如果一直是审核中，咋办

14、网友电动车鼓与呼：存量房房贷利率为什么不同步降低？！

15、网友亲切苹果F：有几个人能提前还得起，否则就不贷款了。

16、网友耳朵里有只蝉：我也想提前还贷，但没钱啊，银行赚再多也不会嫌多的，凑合着过吧，居有其所了，除了还房贷和吃饭，其他的就不消费了

17、网友潇洒奶茶VE：在当前形势下银行应主动降低房贷利率减轻房奴压力。

18、网友亲切钢琴DRm：我也认为应降低存量按揭的利率，只降低存款利率而不降低存量贷款利率是不合理的，因为按揭贷款时是根据银行当时的利率算的，银行利率已降了很多了，还要按原来的利率还贷，增加了年轻人的压力，本来现在他们的工资就在降低，这也是造成很多年轻人不结婚生子的原因之一吧。

19、网友针尖又：不要等靠要，尽量提前还，哪怕是5万也行，靠别人发善心不可能

20、网友才高八斗清泉1YV：以前看过一篇网文就是日本当年通缩时人们唯一做的事就是还贷，降杠杆。看来还真是这样。