近日，住建部召开会议，提出推动县级以上城市有力有序有效开展收购已建成存量商品房用作保障性住房工作。这也意味着，新时期的住房保障进一步扩围到三四线城市和县城。这与2021年和2023年国家相继部署并重点发展的两类保障性住房产品——保障性租赁住房（以下简称“保租房”）和配售型保障性住房（以下简称“配售房”）重点发展的区域有较大区别。

图/视觉中国

无论是2021年推进保租房的国办发22号文，还是2023年规划建设配售房的国发14号文，其确定的保障对象，要么是新市民、年轻人，要么是工薪阶层、人才群体，他们基本集中在大城市、超大或特大城市。比如，“十四五”全国计划筹建保租房870万套，40个重点城市就达到650万套；配售房明确要在城区常住人口300万以上的大城市率先探索实践，后扩大到省会城市或城区常住人口超过100万的城市。

当时的考虑是，这些城市房价水平高，人口流入多，且主要是年轻人，住房支付能力弱，“住房焦虑”的情绪很重。相比之下，三四线城市及县城供求关系不紧张，房价水平低，住房问题不突出，发展保障房的必要性较低。

不过，事态正在变化。今年4月30日中共中央政治局会议明确“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”。作出上述部署，主要基于住房形势的根本性改变，即“供求关系发生重大变化”。截至5月份，在售现房库存达到7.4亿平方米，创历史新高，超过了上一轮去库存时的高点。由于销售端下滑更明显，去化周期更长，特别是三四线城市和县城。

新时期，我国积极推进以县域为载体的新型城镇化，促进城乡融合、要素双向流动和公共服务均等化，让乡镇村的村民、居民既能选择在原有的农业体系内稳定就业，还能享受在县城就近就医、养老，子女还能在县城接受教育，从而带动内需和消费增长。当下及未来，县城（包含部分镇）在教育、医疗、公安干警等公共服务和社会治理等方面的就业人员将会增加。

一直以来，城镇化偏向于大城市化、都市圈化，三四线城市及县城人口集聚减弱，上一轮棚改以来新增的商品房去化难。因此，发展保租房和配售房，首先有利于推动本地商品房去库存，稳定县市商品房市场供需和价格体系；其次，在县市发展保障住房，能补缺公共服务短板，降低新型城镇化的成本；最后，发展保障住房，还能提高县市对人才的吸引力，能留住人才。

当下，越到县区等基层，公共服务缺口越大，公共事项越繁杂、越琐碎，越需要填补公共人员。近年来，公务人员和事业单位招聘，很多名额开始向县城倾斜，以提高基层治理能力，但县城留住人才的机制不佳，财政状况紧张的情况下更是如此。如果能针对性地推动保障房筹建，全面降低安居成本，再加上基础薪酬和市区差距不大，则能明显夯实引凤筑巢的优势。

在县城发展保障性住房，关键在于“坚持以需定购，准确摸清需求”，即细致摸排本地区保障性住房需求底数和已建成存量商品房情况，合理确定可用作保障性住房的商品房房源，提前锁定保障性住房需求，在此基础上明确收购安排。当前县城普遍房源较多，不管新房还是二手房。主要是因为2021年下半年以后，县城房价普遍阴跌三年左右，价格处在历史低位、交易规模也难以提升。

同时，在县城教育、医疗、公安等领域新就业的人群，多半为大城市毕业的大学生，或考公、考编、创业等返回县城的人。目前看，“90后”“00后”就业的年轻人，他们对房价敏感，对居住品质要求也高。因此，做好收购存量房源做保障性住房，首先要精准摸清需求特征（支付能力、区位诉求和配套设施等），然后结合招聘规模，锁定保障房的需求。

接下来，带着锁定的需求去摸排存量在售新房项目。需要注意的是，县城大量新盘项目处于滞销、停顿态势，在售已建成的新房项目普遍存在配套短板。市级政府要用好金融支持（再贷款、专项债）、财政扶持（补贴或奖励、税收减免）、规划调整等政策利好，统筹收购、配售与后续项目（含配套）启动的循环，让增量资金和政策优惠发挥撬动和盘活市场的作用。

由于县城财政状况较为紧张，推动保障房筹建，需要让存量项目启动和循环，推动住房保障。一方面，以积极的住房保障政策引入新增住房需求；另一方面，让新增需求转化为现实需求，就须降低保障房价格、提高社区配套品质，让县城保障房具备“低房价、高品质”的优势。

（作者系广东省住房政策研究中心首席研究员）

发于2024.7.1总第1146期《中国新闻周刊》杂志

杂志标题：收购存量房，“扩围”至县城

作者：李宇嘉

网友看法

1、网友吉吉国王的魔法棒：怎么收？有那么多财政资金吗？[笑哭]

2、网友乐意李乐意：第一：钱从哪来？ 第二：价格怎么定？是让开发商保本还是让开发商赚钱？如果市场价已经跌破成本价，按市场价还是成本价？ 第三：先收购谁的房再收购谁的房？有标准吗？ 第四：房子以后谁持有谁管理谁受益？ 第五：如果房租不足以承担购房贷款利息和维护成本，是否还要再拿财政资金填窟窿？ 第六：是否会收购高档小区？ 第七：高档小区和大户型租给什么人？ 第八：按保障房管理还是按市场化运营？ 第九：如果按保障房管理，是否会引发同小区内前期高价购房者不满？

3、网友袜子哥李培合：举全国之力捣鼓房产

4、网友祥和2024：我怎么才能保住我公婆留给我的宅基地，我怕房倒了就被没收了。

5、网友田6911：房子便宜卖给政府可以，就是不便宜卖给老百姓

6、网友七米：感觉是政府救楼市，再用政府的公权力和公信力赚老百姓的钱，以前买房租房看自愿，现在纳入管理范围价格固定，价格不在可选范围

7、网友青涩叶子aP：房子多卖不动给无房户免费发一套房子，去了库存又解决了穷人住房问题。

8、网友糖果kuki：大概意思就是: 开发商不可以降价卖给群众，因为担心房价硬着陆，经济体系和信任体系崩塌，但是可以低价卖给政府，当地政府用各种行政岗位和招商政策吸引年轻人，并且以较低的价格卖给这些年轻人。实现房价体系的软着陆。

9、网友成熟春风ey6：可不可以理解为拿公帑解救开发商老板，然后银行又可以收回开发商的贷款，再然后全民埋单！(之前开发高赚的钱哪去了？

10、网友Babyfind：声势浩大，隆重开始，草草收场[灵光一闪]

11、网友蓉城小玉：1800多个县农村的都往城市里购房，农业作物怎么生产，孩子读书、看病、生活进城国家免费吗？不要区区房子卖不出去让老百姓来背锅受害，农村是广大人民群众生活的来源根本。

12、网友元兄yy：必须防止收房过程中新的腐败产生，开发商多的是搞腐败和利益输送的手段。

13、网友赣吉涛子：举全国之力捣鼓房产

14、网友540016788风行：本来是个好事，最后会变成坏透了的一个事！

15、网友子非鱼焉知鱼之乐w：去看看韩国日本就知道，如果再不改变方法一直这样发展下去，以后就是自杀的越来越多，丁克越来越多，人口越来越少

16、网友深山花狐狸：还是那句话，钱从哪里来？

17、网友谷溪久久：是为了给开发商解套，还是为了解决刚需者的住房困难？如果是后者，允许开发商保本销售比什么政策都奏效。

18、网友自由的书签uH：这样的政策，或者说任何政策，也救不了房地产啦！主要是盖的房子太多太多了，远远超过需求量，供大于求，卖不了！

19、网友万般皆下品唯独钟网情：一千八百个县城动作神同步，你细细品味一下吧！

20、网友聪颖阳光Po：这是拿国人的纳税钱送给奸商。房子根本就不用管，它自然就会大降价了，因为房子早已经过盛了。